Рынок недвижимости 2016: мир, который рухнул
Рынок недвижимости, по итогам 2015 года, окончательно рухнул. Более того, в текущем 2016 году снижение цен продолжится. Пока не приходится говорить не только о восстановлении, но даже о торможении наметившегося свободного падения. Об этом неопровержимо свидетельствуют опубликованные данные Росреестра о количестве сделок с недвижимостью в столице. А в регионах ситуация обстоит — еще хуже.
Согласно официальной статистики, количество зарегистрированных операций с квартирами в Москве на вторичном рынке сократилось на рекордные 30%. Всего в 2015 году было совершено 113 769 сделок по сравнению с 162 038 годом ранее. Не на много лучше ситуация сложилась и на первичном рынке: 19 611 новостроек против 24 029 соответственно.
Таким образом, наше достаточно резкое заявление об обвале рынка недвижимости, сделанное в августе 2015 года в статье «Цены на недвижимость в Москве», несмотря на всеобщее недопонимание и критику в тот момент, полностью сбылось.
Цена квадратного метра в 2016 году
Слабым утешением для владельцев квартир становится постулат, что в крайнем случае в помещении можно просто жить. За истекший год с начала полномасштабного кризиса собственники потеряли приблизительно половину стоимости своих чистых активов. Каждый из нас — стал вдвое дешевле, чем годом ранее.
Например, в Москве цена квадратного метра в валюте снизилась за год со средних 5 тыс. долларов до менее, чем 2,5 тыс. Отчасти этот обвал был компенсирован изменением курса национальной валюты. В рублях цена опустилась с 210 тыс., максимума, зафиксированного после рекордного скачка доллара и евро в декабре 2014 года, до 178 тыс. на декабрь 2015 года. А минимум составил осенью — в среднем 170 тыс. рублей за квадратный метр.
Таким образом, практика неопровержимо доказала: спастись от инфляции во время кризиса при помощи покупки недвижимости — невозможно. Миф, навязываемый населению девелоперами и многочисленными посредниками — риэлторами о том, что те же квартиры имеет смысл приобретать с инвестиционными целями, на данном этапе экономического развития полностью разрушен.
За 2015 год те, кто покупали недвижимость, потеряли около 20% от своего капитала в рублях. Если сравнивать операцию с простой покупкой долларов или евро, то в валюте потери составили более 50%.
И это если не учитывать колоссальных рисков, связанных с вложением денег, например, в новостройки на этапе возведения здания. Чего стоит только фактическое банкротство одного из крупнейших операторов рынка — СУ-155, которое все-таки случилось в прошедшем 2015 году. Сейчас тем, кто имел несчастье стать клиентом этой компании, остается только уповать на чудо, что кто-то возьмется достраивать их объекты. А это может занять — годы.
Вопрос состоит только в том, кто будет следующим. На сегодняшний день у строительной области в России нет ни одного шанса выйти из кризиса. А нашему порталу остается только шаг за шагом снижать показатель надежности в нашем рейтинге застройщиков.
В целом считается, что состояние строительной отрасли является опережающим индикатором для состояния экономики. Однако кто сейчас из специалистов, за исключением тех, кто находится у власти, готов делать для нашей страны положительные прогнозы?..
Ипотека с государственной поддержкой
Программы ипотеки с государственной поддержкой, хотя и снизили уровень снижения количества сделок первичного рынка по сравнению со вторичной с 30 до «всего лишь» 18% за год, тем не менее, проблем отрасли не решили.
По сути власти предложили особые условия работы для нескольких десятков банков. В результате для конечных заемщиков процент по займу составил от 11% годовых в рублях при соблюдении ряда условий. Во-первых, первые 20% от стоимости сделки должны быть выплачены самими покупателями. Во-вторых, ограничена сумма 8 млн рублей в Москве и 3 млн рублей в других городах.
Но самое главное, государственная программа, добавляя несколько «бесплатных» процентов к ипотечным займам, не учла основной момент: за тот же период доходы россиян сократились как минимум на 10%, и это только по официальным, явно заниженным и приукрашенным данным. В действительности кризис затронул на сегодняшний день — почти каждого.
Более или менее, но пока остаются на плаву бюджетные варианты. По словам одного из наших источников,
«Дома строятся, квартиры продаются почти прежними темпами, по крайней мере у нас. Не как в прошлом декабре, но особого спада не наблюдаем. Правда, у нас же сегмент — эконом, «бюджет» всегда востребован».
Но это самые дешевые варианты. В элитной недвижимости все обстоит диаметрально по-другому. Действительно, ни собственники на вторичном рынке, в особенности те, кто покупал, например, дополнительные квартиры с инвестиционными целями, ни застройщики пока не готовы снижать цены. Они живут несбыточной надеждой, что рынок поздно или рано восстановится. Это лишь вопрос времени, когда придет окончательное разочарование и паника, на волнах которой люди начнут распродавать то, что имеют хотя бы за какие-то деньги.
При этом надо понимать, что в развитых странах ставка по ипотечным займам начинается не с 11%, а с 2-3% годовых, а на 4% — как раз заканчивается. Поэтому «щедрый» подарок властей — скорее исходит из желания поддержать банковскую систему и, в некоторой степени, застройщиков, а вовсе не россиян, которые хотели бы, но не могут улучшить свои жилищные условия.
Единственный актуальный ранее вариант для наших сограждан получить хотя бы сколько-нибудь близкую к реальной процентную ставку по займам в результате привел к колоссальным убыткам. Те, кто в свое время взял ипотеку в валюте, после девальвации рубля в 2014, а затем следом в середине и в конце 2015 года, оказались вообще за бортом.
Интересно, что в декабре 2014 года Центральный Банк установил специальный курс для кредитных организаций, по которому они учитывали свои активы и вносили соответствующие резервы. Однако для конечных потребителей банковских услуг власть не сделала фактически ничего, оставив так называемых валютных ипотечников, организовавшихся в целое движение, один на один со своими проблемами.
Зарезанный средний класс
Российский средний класс был использован все эти годы в качестве молодого бычка или даже поросенка, которого откармливали отходами — нефтегазовой добычи и экспорта. Не удивительно, что когда ситуация на рынке ресурсов кардинально изменилась, под нож первым отправили именно его.
Многие россияне наивно поверили в период с 2000 года в свою страну. Об этом свидетельствуют те многочисленные коттеджные поселки, которые выросли вокруг крупных городов по всей стране.
Достаточно выехать в пригород, чтобы увидеть массивные строения, которые можно отнести, пожалуй что, только к архитектурному стилю нефтегазовый максимализм. На таких объектах стоимость городской квартиры — зарыта только в фундамент.
Надо отдать должное отечественным предпринимателям: они были патриотами. Строили на века, надеялись здесь жить и работать вечно. Сто, двести лет вперед, которые должны были простоять их дворцы.
Однако не стоит обольщаться: достаточно открыть местную газету или сайт с объявлениями, чтобы понять: почти все эти дома продаются. Но при этом шансов найти покупателя по предлагаемым ценам — нет никаких. На рынке колоссальное превалирование предложения над спросом.
Рынок недвижимости: мир рухнул
Если называть вещи своими именами, продать недвижимость сегодня можно только одним способом: воспользовавшись тотальной финансовой безграмотностью населения. Только крайне необразованные в плане денег люди могут захотеть в наше время купить квартиру или дом. А те, кто хотя бы что-то понимает в экономике, абсолютно уверены: то же самое завтра можно будет приобрести в два и более раза дешевле, чем это стоит сейчас.
Таким образом, в итоге приходится сделать неутешительный вывод: недвижимость становится самым непривлекательным и опасным направлением инвестирования в 2016 году. А мы, россияне, больше всего похожи со своими квартирами — на Пятачка или даже ослика Иа — с лопнувшими воздушными шариками. И маленькими, как наши квартирки, горшочками из под меда.
Обсудим?
