Инвестиции в недвижимость

Обзор инструмента: инвестиции в недвижимость

1
3038

Инвестиции в недвижимость всегда считались чуть ли не самым безопасным способом вложения денег. Действительно, цена на объекты, казалось бы, бесконечно росла в последние два десятилетия, с единственным перерывом во время мирового финансового кризиса 2008-2009 годов. Помимо прибыли от курсовой стоимости жилья, коммерческой или офисной недвижимости, инвестор всегда мог рассчитывать на немалый текущий доход от аренды.

Однако созданный девелоперами и риэлторами миф в последний год — стремительно рассеивается. И уже сегодня очевидно, что инвестиции в недвижимость имеют как свои неоспоримые плюсы, так и существенные минусы.

Инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость
5.75

Доходность

6/10

    Надежность

    6/10

      ПРОТИВ

      • Инвестор в недвижимость, в отличие от вклада в банк, сохраняет объект инвестирования в своих руках.
      • Есть возможность получать текущий доход, сдавая объект в аренду.
      • В конце концов, объект недвижимости можно использовать для своих целей - например, жить в квартире. Это придает особую ценность предметам подобных инвестиций.
      • Подходит для больших сумм денег. когда получить гарантию банковских вкладов уже проблематично.

      ЗА

      • Цена на рынке недвижимости может существенно меняться как в плюс, так и в минус.
      • В моменты падения цен рынок теряет ликвидность, продать объект становится сложно или даже нереально.
      • Цена
      • Высокие размеры комиссий за подбор вариантов и оформление сделок.

      Обзор инструмента

      Инвестиции в недвижимость: финансовые особенности

       

      Инвестиции в недвижимость имеют свои особенности. Прежде всего, надо учитывать, что вряд ли стоит выбирать такой путь вложения денег, если нет возможности это делать на сравнительно долгий срок. Покупка квартиры или офиса, или другого объекта, в отличие от вклада в банк или приобретения акций, вряд ли может рассматриваться, если нет в запасе нескольких лет.

      Стоит учитывать, что строительство жилого дома на сегодня занимает от двух до пяти лет. Реконструкция объекта — от года и более. И даже поиск арендаторов в готовое строение или квартиру может занять от одного до нескольких месяцев.

      Вторая особенность инвестиций в недвижимость — высокая стоимость входного билета. В жилом сегменте можно купить минимум комнату, но реально вложение окажется более защищенным с юридической точки зрения лишь при покупке квартиры. Например в Москве для этого потребуется минимум несколько миллионов рублей.

      Меньшую сумму в недвижимость можно вложить разве что через закрытый паевой фон недвижимости, но эта операция относится скорее к сделке с ценными бумагами, и такая возможность рассматривается отдельно.

      Третий важный момент, который стоит иметь ввиду, решая инвестировать деньги в недвижимость — это ликвидность. Покупка или продажа объекта занимает достаточно много времени, чаще всего от нескольких месяцев. При этом размер комиссии может составлять до 6%, в зависимости от жадности посредников. Аргументы, что в конце концов услуги агентов оплачивает покупатель, серьезные инвесторы вряд ли будут принимать в расчет: покупателю важна конечная стоимость, и ему, по большому счету, безразлично, как она будет поделена между собственником и его представителями на рынке.

      Доходы от инвестиций в недвижимость

      Доходы от инвестиций в недвижимость складываются из двух составляющих: от перепродажи и от сдачи в аренду. Однако в действительности так происходит далеко не всегда.

      Классическое исключение — одна из часто используемых инвесторами операций с недвижимостью: покупка объектов на стадии строительства. В лучшие годы на этом можно было заработать около 30% годовых, что значительно превышало доходы по банковским вкладам.

      Наоборот, доходность от сдачи например квартиры в аренду, если учесть ее стоимость, всегда была ниже, чем от депозита в кредитной организации. В среднем мы можем говорить, что прибыльность подобной операции редко превышает 3-5%. Если инвестор имеет выбор, и вместо того, чтобы купить объект и сдать его в аренду, он разместит деньги в депозит, то получит он минимум в два раза больше.

      Казалось бы, откуда такая разница? В действительности необходимо учитывать два фактора. С одной стороны, банковские риски. Деньги во вкладе находятся в чужих руках, а инвестиции в недвижимость — остаются в своих.

      Гарантии по вкладам покрывают разницу лишь отчасти. В действительности сумму в несколько миллионов рублей необходимо дробить, что создает дополнительные сложности.

      Но самое главное, разницу в доходах по вкладам и от сдачи в аренду купленного объекта в лучшие годы всегда с лихвой покрывал рост цен на рынке недвижимости. Другое дело, что во время кризиса и спрос на аренду снижается, и сам объект серьезно может терять в цене, по крайней мере, в пересчете на валюту.

      Сравнение недвижимости с другими инструментами

      Покупка в инвестиционных целях недвижимости представляется чем-то средним от приобретения и акций, и облигаций. С одной стороны, часть дохода можно получать от сдачи в аренду, и это сопоставимо с купоном облигаций. Однако размер этого купонного платежа всякий раз зависит от ситуации на рынке, и в этом кроется большая разница.

      С другой стороны, сама по себе стоимость объекта — чем-то похожа на курсовую стоимость акции. Интересно, что и влияющие факторы будут чем-то схожи: общее состояние экономики, предложение новых объектов и спрос на них, стабильность, юридические гарантии, и так далее.

      Инвестиции в недвижимость: риски

      Операция с покупкой недвижимости на стадии строительства всегда была связана с определенными рисками. Во-первых, в российских условиях велика возможность связаться с «долгостроем» или вообще с замороженным объектом. Вполне респектабельные застройщики считают чуть ли не за норму задержку со сдачей объектов сверх отведенного срока на три-шесть месяцев.

      Инвестору остается либо закладывать заранее в планируемую доходность операции этот срок, либо готовиться к судебным разбирательствам. Даже если дело сто процентов выигрышное, доказать в суде упущенную выгоду, в отличие от понесенных расходов, крайне сложно. А сам процесс может занять минимум еще полгода.

      Еще хуже дело обстоит с замороженными объектами. Эти деньги в большинстве случаев можно будет считать потерянными, по крайней мере, на долгие годы.

      Второй фактор риска относится как к новым, так и к уже эксплуатирующимся объектам. Миф о том, что цена на недвижимость может только расти развенчан. В течение второй половины 2014 и 2015 годов цена тех же квартир в Москве, если считать в долларах США, фактически упала вдвое.

      При этом в отличие от рынка ценных бумаг, когда инвестор начал нести потери, закрыть позицию, продать объект, оказалось не так-то просто. Падение рынка сопровождается резким снижением ликвидности. В результате для того, чтобы превратить вложение в живые деньги быстро, необходимо существенно снижать цену. Произойдет ли когда-нибудь восстановление? Возможно. Но будет это, как мы понимаем, очень и очень не скоро. Тогда, когда что-то изменится в экономике и политике страны.

      Все эти риски, разумеется, не повод вообще отказаться от инвестиций в недвижимость. В то же время, делать это надо с твердым пониманием. Финансовая наука, если познакомиться с точкой зрения на этот вопрос ученых из развитых стран, относит инвестиции в недвижимость к разряду одних из самых рискованных в мире вложений. Двадцать лет у нас не было повода задуматься об этом, но сегодня он есть.

      Пример использования

      Инвестиции в недвижимость: удачный пример

      Предположим, инвестор приобрел в 2002 году однокомнатную квартиру (на изображении цифра 1.) в 2002 году при средней цене 1000 долларов за квадратный метр, общей площадью 38 кв. м. Итого было вложено 38 тыс. долларов США по курсу в рублях. Затем в 2007 году до кризиса он ее продал при цене 6 тыс. долларов США за кв. м в рублях (на графике — 2.), итого получив на руки 6*38 равно 228 тыс. долларов США по курсу. Его прибыль составила 190 тыс. долларов. Так как он владел квартирой более трех лет, налоги с него не взимаются, а при определенной ловкости один раз можно даже получить налоговые выплаты. Срок инвестирования составил полных пять лет.  Рассчитываем доходность: (228-38)/38 * 100% — за весь период разделить на 5, итого  получится 100% годовых в валюте.

      Инвестиции в недвижимость: неудачная сделка

      Поддавшись панике во время девальвации рубля в конце 2014 года инвестор купил аналогичную квартиру по цене 5 тыс. долларов за кв. м (на графике 3.) Далее уже летом он понял, что ошибся, и стал оценивать, сколько он может получить за свою собственность. К этому моменту цена квадратного метра упала до 3 тыс. долларов (на графике 4.). Итого на каждом метре потери составляют 2 тыс. долларов. Это за полгода. В годовом выражении мы получаем: (5-3)/5*2*100%= 80% годовых. Минус 80% годовых. За это же время можно было заработать от 4 до 10% годовых в валюте, просто открыв вклад в долларах или евро.

      Инвестиции в недвижимость

      1 ОТЗЫВ

      ОСТАВЬТЕ ОТЗЫВ

      Войти с помощью: